Cualquier persona con unas nociones básicas de economía conoce el principio: cuando un bien es escaso y la demanda aumenta, su precio tiende a subir. Y cuando la oferta crece por encima de la demanda, los precios tienden a moderarse.
La vivienda no escapa a esta lógica, aunque evidentemente intervengan muchos otros factores.
Durante los últimos años, España y, de forma especialmente intensa, Catalunya han experimentado un importante desequilibrio entre la creación de nuevos hogares y la construcción de nuevas viviendas. El Banco de España calcula que entre 2021 y 2025 el desfase acumulado entre viviendas terminadas y nuevos hogares alcanzó aproximadamente las 750.000 viviendas en España. En Catalunya, la Memòria Econòmica de Catalunya 2025 estima un déficit acumulado superior a 140.000 viviendas, resultado de la creación de unos 200.000 hogares frente a unas 60.000 viviendas terminadas durante ese periodo.
Estas cifras no significan que haya 750.000 familias literalmente sin techo. Miden el desequilibrio entre la formación de nuevos hogares y la producción de vivienda. Pero sirven para entender la magnitud del problema.
Y cuando durante varios años aumenta mucho más rápido el número de hogares que el de viviendas disponibles, las consecuencias son bastante previsibles: aumenta la competencia entre compradores e inquilinos y los precios sufren una presión al alza.
¿Cómo hemos llegado hasta aquí?
Para entender la situación actual tenemos que remontarnos a la crisis inmobiliaria de 2008.
Después del extraordinario ciclo constructor de los años anteriores, España pasó prácticamente de un extremo al otro. Promociones paralizadas, empresas constructoras desaparecidas, suelo sin desarrollar y un enorme stock de vivienda pendiente de absorber.
Durante años había viviendas suficientes para satisfacer una demanda contenida y la construcción de obra nueva cayó drásticamente.
A partir del año 2016, y con una clara aceleración después de la Covid19, el stock de viviendas fue absorbido por una demanda sostenida por los tipos hipotecarios bajos.
La pandemia modificó determinadas preferencias residenciales, impulsó la demanda en muchas zonas y coincidió posteriormente con un fuerte crecimiento de la población y del número de hogares. El problema es que la capacidad productiva del sector de la construcción no se recuperó a la misma velocidad.
Ahí se encuentra, a mi entender, una de las claves del problema actual.
No hemos pasado simplemente de tener viviendas baratas a tener viviendas caras. Hemos pasado de una situación con abundante stock disponible a otra en la que, en muchas de las zonas donde las personas quieren o necesitan vivir, se crean muchos más hogares de los que somos capaces de alojar con nueva vivienda.
Y esa diferencia se acumula año tras año.
Construir más no es tan sencillo
Se podría pensar que la respuesta es evidente: si faltan viviendas, construyamos viviendas.
El problema es que ya no disponemos de la misma capacidad productiva que hace veinte años.
Una parte importante de los profesionales que trabajaban en la construcción antes de 2008 abandonaron el sector durante la crisis. Muchos se reciclaron profesionalmente y nunca regresaron. Al mismo tiempo, el relevo generacional en determinados oficios —albañiles, fontaneros, electricistas, carpinteros, instaladores o especialistas en estructuras— ha sido insuficiente.
Hoy nos encontramos con una falta real de mano de obra cualificada.
A ello debemos sumar el incremento del coste de muchos materiales, de la energía, de la financiación y del propio suelo, además de unos procesos urbanísticos y administrativos que pueden prolongarse durante años.
Por tanto, el problema ya no consiste solamente en decidir que queremos construir más viviendas. Tenemos que preguntarnos cómo, dónde, a qué coste y en qué plazo podemos construirlas.
En Catalunya, por ejemplo, se iniciaron 15.589 viviendas y se terminaron 16.562 durante 2025. Son cifras muy alejadas del crecimiento acumulado del número de hogares que hemos experimentado durante los últimos años.
Más población necesita más vivienda
Existe además un factor que a veces resulta incómodo introducir en el debate: la demografía.
España alcanzó los 49,8 millones de habitantes en julio de 2026, aproximadamente 444.000 más que un año antes.
Que la población aumente puede ser positivo desde muchos puntos de vista. Una economía que crece necesita trabajadores, consumidores, empresarios y profesionales.
Pero ese crecimiento tiene consecuencias materiales.
Cada incremento sostenido de población exige viviendas, escuelas, hospitales, transporte, carreteras, agua, energía y servicios públicos. No podemos analizar la política demográfica, la política económica, la política migratoria y la política de vivienda como si fueran compartimentos completamente independientes.
El debate sobre qué política migratoria debe tener España corresponde al ámbito político y social. Desde el punto de vista inmobiliario, sin embargo, hay una cuestión mucho más objetiva: si aumenta rápidamente el número de personas y de hogares, la oferta residencial y las infraestructuras deben crecer también.
Si no lo hacen, el desequilibrio acaba manifestándose en precios, dificultad de acceso a la vivienda y saturación de determinados servicios.
¿Y las viviendas vacías?
Otra respuesta habitual cuando se habla de construir es recordar que en España existen millones de viviendas vacías.
Es cierto. Pero el mercado inmobiliario tiene una característica fundamental: la vivienda no se puede trasladar.
Una casa vacía en un pequeño municipio del interior no resuelve la falta de vivienda en Barcelona, Madrid, Málaga, Girona o en determinadas zonas de la Costa Brava.
El propio Banco de España ha señalado que el déficit residencial se concentra especialmente en las áreas de mayor dinamismo económico y turístico.
Por supuesto, tiene sentido incentivar la rehabilitación y movilización de aquellas viviendas vacías que sí se encuentran donde existe demanda. Sería absurdo construir una vivienda nueva si podemos recuperar otra ya existente a un coste razonable.
Pero pensar que el problema nacional de la vivienda puede solucionarse exclusivamente movilizando viviendas vacías supone ignorar su distribución geográfica, su estado de conservación y, en algunos casos, incluso su ubicación respecto a las oportunidades laborales.
Ni lo público puede hacerlo solo ni lo privado tampoco
Durante los últimos años el debate sobre la vivienda se ha convertido excesivamente en un enfrentamiento ideológico.
Por un lado, se reclama a las administraciones que construyan grandes parques de vivienda pública. Por otro, se confía en que el mercado privado resolverá por sí mismo el problema aumentando la oferta.
Probablemente necesitaremos ambas cosas.
La vivienda social y protegida tiene una función necesaria para aquellas personas cuyos ingresos no les permiten acceder al mercado ordinario. De hecho, ampliar este parque requiere una planificación de décadas, no de legislaturas.
Pero pensar que las administraciones públicas pueden construir por sí solas las cientos de miles de viviendas necesarias tampoco parece realista.
Necesitamos capital privado, promotores, constructores, propietarios e inversores dispuestos a participar en la producción y rehabilitación de vivienda.
Y para atraer esa inversión hacen falta condiciones razonablemente previsibles: seguridad jurídica, suelo disponible, procedimientos administrativos ágiles, financiación y unas reglas que permitan conocer las condiciones económicas de una inversión antes de realizarla.
La colaboración público-privada debería dejar de entenderse como una cuestión ideológica.
Las administraciones disponen de suelo, capacidad urbanística y herramientas fiscales. El sector privado dispone de capital, conocimiento, capacidad de ejecución y experiencia comercial.
Tiene bastante sentido intentar combinar ambas cosas.
Producir vivienda de otra manera
También tendremos que revisar nuestra manera de construir.
Seguimos levantando muchos edificios mediante procesos esencialmente artesanales: decenas de profesionales y empresas diferentes intervienen sucesivamente en una obra durante meses o años.
La construcción industrializada y prefabricada puede cambiar parcialmente este modelo.
Producir elementos o módulos completos en fábrica permite trabajar en entornos controlados, estandarizar procesos, reducir determinadas necesidades de mano de obra en obra, limitar desperdicios y, sobre todo, acortar los plazos de ejecución.
Eso no significa que dentro de diez años todas las viviendas lleguen terminadas en un camión.
La construcción industrializada tampoco es una solución milagrosa. Continúa necesitando suelo, proyectos, licencias, financiación, cimentaciones, infraestructuras y profesionales.
Pero probablemente formará parte de la solución si queremos aumentar significativamente nuestra capacidad de producir vivienda.
No necesitamos una medida. Necesitamos muchas.
La crisis de la vivienda es demasiado compleja para solucionarla con dos decretos electoralistas.
Regular precios puede modificar temporalmente el funcionamiento de determinados mercados. Construir vivienda pública puede ayudar a una parte de la población. Incentivar fiscalmente el alquiler puede movilizar viviendas existentes. Agilizar licencias permite construir antes. Liberar suelo permite iniciar nuevos proyectos. Formar profesionales aumenta nuestra capacidad productiva. Industrializar la construcción puede reducir plazos. Y ofrecer seguridad jurídica puede favorecer que más capital se destine a vivienda.
Ninguna de estas medidas, aisladamente, resolverá el problema.
Probablemente necesitaremos una combinación de todas ellas.
Y, sobre todo, necesitamos aceptar una realidad incómoda: no existe una solución inmediata para un desequilibrio que hemos tardado dos décadas en crear.
Una vivienda que necesitamos hoy tendría que haberse planificado hace años. Y las viviendas que necesitaremos en 2030 deberían estar planificándose ahora.
Por eso la política de vivienda necesita algo que tradicionalmente le ha faltado: continuidad.
Necesitamos saber cuántos nuevos hogares vamos a crear, dónde se van a concentrar, cuánto suelo necesitaremos, cuántas viviendas podremos rehabilitar, cuántas tendremos que construir y qué infraestructuras deberán acompañarlas.
Y después mantener esa estrategia durante años, independientemente del ciclo electoral.
Porque al final podemos discutir sobre regulación, inversión, vivienda pública, fiscalidad, inmigración, fondos de inversión o modelos constructivos. Todos son debates legítimos.
Pero hay una realidad económica bastante difícil de esquivar:
si cada año creamos más hogares de los que somos capaces de alojar, la vivienda seguirá siendo escasa. Y mientras siga siendo escasa allí donde existe demanda, seguirá siendo cara.
Quizás el primer paso para resolver el problema sea dejar de buscar un culpable único y empezar a asumir que necesitamos construir, rehabilitar y movilizar mucha más vivienda, durante muchos años y con una estrategia que sobreviva a las legislaturas.