Jede Person mit grundlegenden Kenntnissen in Wirtschaft weiß um das Prinzip: Wenn ein Gut knapp ist und die Nachfrage steigt, tendiert sein Preis dazu, zu steigen. Und wenn das Angebot stärker wächst als die Nachfrage, neigen die Preise dazu, sich zu moderieren.
Auch Wohnraum entzieht sich dieser Logik nicht, auch wenn selbstverständlich viele weitere Faktoren eine Rolle spielen.
In den letzten Jahren haben Spanien und, besonders ausgeprägt, Katalonien ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen der Entstehung neuer Haushalte und dem Bau neuer Wohnungen erlebt. Die Banco de España schätzt, dass sich die kumulierte Lücke zwischen fertiggestellten Wohnungen und neuen Haushalten zwischen 2021 und 2025 in Spanien auf rund 750.000 Wohnungen belief. In Katalonien beziffert die Memòria Econòmica de Catalunya 2025 das kumulierte Defizit auf über 140.000 Wohnungen, als Ergebnis der Entstehung von rund 200.000 Haushalten gegenüber etwa 60.000 fertiggestellten Wohnungen in diesem Zeitraum.
Diese Zahlen bedeuten nicht, dass es buchstäblich 750.000 Familien ohne Dach über dem Kopf gibt. Sie messen das Ungleichgewicht zwischen der Bildung neuer Haushalte und der Wohnungsproduktion. Sie helfen jedoch, das Ausmaß des Problems zu verstehen.
Und wenn über mehrere Jahre hinweg die Zahl der Haushalte deutlich schneller wächst als die Zahl der verfügbaren Wohnungen, sind die Folgen gut vorhersehbar: Der Wettbewerb zwischen Käufern und Mietern nimmt zu, und die Preise geraten unter Aufwärtsdruck.
Wie sind wir hierher gekommen?
Um die aktuelle Lage zu verstehen, müssen wir zur Immobilienkrise von 2008 zurückgehen.
Nach dem außergewöhnlichen Bauzyklus der vorangegangenen Jahre geriet Spanien praktisch von einem Extrem ins andere. Stillgelegte Projekte, verschwundene Bauunternehmen, unerschlossene Grundstücke und ein enormer Bestand an Wohnraum, der erst noch absorbiert werden musste.
Über Jahre hinweg gab es ausreichend Wohnungen, um eine gedämpfte Nachfrage zu decken, und der Neubau brach drastisch ein.
Ab 2016 und mit einer deutlichen Beschleunigung nach Covid-19 wurde der Wohnungsbestand von einer Nachfrage absorbiert, die durch niedrige Hypothekenzinsen gestützt wurde.
Die Pandemie veränderte bestimmte Wohnpräferenzen, belebte die Nachfrage in vielen Gebieten und fiel später mit einem starken Wachstum der Bevölkerung und der Zahl der Haushalte zusammen. Das Problem ist, dass sich die Produktionskapazität des Bausektors nicht im gleichen Tempo erholte.
Darin liegt aus meiner Sicht einer der Schlüssel des aktuellen Problems.
Wir sind nicht einfach von günstigen Wohnungen zu teuren Wohnungen übergegangen. Wir sind von einer Situation mit reichlich verfügbarem Bestand zu einer anderen gelangt, in der in vielen der Gebiete, in denen Menschen leben wollen oder müssen, deutlich mehr Haushalte entstehen, als wir mit neuem Wohnraum unterbringen können.
Und dieser Unterschied summiert sich Jahr für Jahr.
Mehr zu bauen ist nicht so einfach
Man könnte meinen, die Antwort liege auf der Hand: Wenn Wohnungen fehlen, bauen wir Wohnungen.
Das Problem ist, dass uns nicht mehr dieselbe Produktionskapazität zur Verfügung steht wie vor zwanzig Jahren.
Ein erheblicher Teil der Fachkräfte, die vor 2008 im Baugewerbe tätig waren, verließ den Sektor während der Krise. Viele orientierten sich beruflich neu und kehrten nie zurück. Gleichzeitig war der Generationswechsel in bestimmten Berufen — Maurer, Installateure, Elektriker, Schreiner, Monteure oder Spezialisten für Tragwerke — unzureichend.
Heute stehen wir vor einem echten Mangel an qualifizierten Arbeitskräften.
Dazu kommen die gestiegenen Kosten vieler Materialien, der Energie, der Finanzierung und des Grundstücks selbst sowie städtebauliche und administrative Verfahren, die sich über Jahre hinziehen können.
Das Problem besteht also nicht mehr nur darin zu entscheiden, dass wir mehr Wohnungen bauen wollen. Wir müssen uns fragen wie, wo, zu welchen Kosten und in welchem Zeitrahmen wir sie bauen können.
In Katalonien wurden beispielsweise 2025 15.589 Wohnungen begonnen und 16.562 fertiggestellt. Das sind Werte, die weit vom kumulierten Wachstum der Zahl der Haushalte entfernt sind, das wir in den letzten Jahren erlebt haben.
Mehr Bevölkerung braucht mehr Wohnraum
Hinzu kommt ein Faktor, den man in der Debatte manchmal nur ungern anspricht: die Demografie.
Spanien erreichte im Juli 2026 49,8 Millionen Einwohner, rund 444.000 mehr als ein Jahr zuvor.
Dass die Bevölkerung wächst, kann aus vielen Blickwinkeln positiv sein. Eine wachsende Wirtschaft braucht Arbeitnehmer, Konsumenten, Unternehmer und Fachkräfte.
Dieses Wachstum hat jedoch materielle Folgen.
Jeder anhaltende Bevölkerungszuwachs erfordert Wohnungen, Schulen, Krankenhäuser, Verkehr, Straßen, Wasser, Energie und öffentliche Dienstleistungen. Wir können Demografiepolitik, Wirtschaftspolitik, Migrationspolitik und Wohnungspolitik nicht so behandeln, als seien sie völlig unabhängige Bereiche.
Die Frage, welche Migrationspolitik Spanien haben sollte, gehört in den politischen und gesellschaftlichen Bereich. Aus immobiliärer Sicht gibt es jedoch einen viel objektiveren Punkt: Wenn die Zahl der Menschen und Haushalte schnell steigt, müssen auch das Wohnungsangebot und die Infrastruktur wachsen.
Wenn das nicht geschieht, zeigt sich das Ungleichgewicht letztlich in Preisen, erschwertem Zugang zu Wohnraum und einer Überlastung bestimmter Dienstleistungen.
Und was ist mit leerstehenden Wohnungen?
Eine weitere häufige Antwort, wenn es um Neubau geht, ist der Hinweis darauf, dass es in Spanien Millionen leerstehender Wohnungen gibt.
Das stimmt. Aber der Immobilienmarkt hat eine grundlegende Eigenschaft: Wohnraum lässt sich nicht verlagern.
Ein leeres Haus in einer kleinen Gemeinde im Landesinneren löst den Wohnraummangel in Barcelona, Madrid, Málaga, Girona oder in bestimmten Gebieten der Costa Brava nicht.
Die Banco de España selbst hat darauf hingewiesen, dass sich das Wohnungsdefizit vor allem in den Gebieten mit der stärksten wirtschaftlichen und touristischen Dynamik konzentriert.
Selbstverständlich ist es sinnvoll, die Sanierung und Aktivierung jener leerstehenden Wohnungen zu fördern, die sich dort befinden, wo Nachfrage besteht. Es wäre absurd, eine neue Wohnung zu bauen, wenn wir eine bereits bestehende zu angemessenen Kosten wieder nutzbar machen können.
Zu glauben, dass das landesweite Wohnungsproblem ausschließlich durch die Mobilisierung leerstehender Wohnungen gelöst werden kann, bedeutet jedoch, ihre geografische Verteilung, ihren Erhaltungszustand und in manchen Fällen sogar ihre Lage im Verhältnis zu Arbeitsmöglichkeiten zu ignorieren.
Weder der Staat allein noch der private Sektor allein kann es schaffen
In den letzten Jahren ist die Wohnungsdebatte zu stark zu einem ideologischen Schlagabtausch geworden.
Auf der einen Seite wird von den Behörden verlangt, große Bestände an öffentlichem Wohnraum zu schaffen. Auf der anderen Seite vertraut man darauf, dass der private Markt das Problem durch eine Ausweitung des Angebots von selbst lösen wird.
Wahrscheinlich brauchen wir beides.
Sozialer und geförderter Wohnungsbau erfüllt eine notwendige Funktion für jene Menschen, deren Einkommen den Zugang zum regulären Markt nicht erlaubt. Tatsächlich erfordert der Ausbau dieses Bestands eine Planung über Jahrzehnte, nicht über Legislaturperioden.
Doch zu glauben, dass die öffentlichen Verwaltungen allein die Hunderttausenden notwendigen Wohnungen bauen können, erscheint ebenfalls unrealistisch.
Wir brauchen privates Kapital, Projektentwickler, Bauunternehmen, Eigentümer und Investoren, die bereit sind, sich an der Produktion und Sanierung von Wohnraum zu beteiligen.
Und um diese Investitionen anzuziehen, braucht es einigermaßen verlässliche Rahmenbedingungen: Rechtssicherheit, verfügbares Bauland, zügige Verwaltungsverfahren, Finanzierung und Regeln, die es erlauben, die wirtschaftlichen Bedingungen einer Investition vorab zu kennen.
Die öffentlich-private Zusammenarbeit sollte nicht länger als ideologische Frage verstanden werden.
Die Verwaltungen verfügen über Grundstücke, städtebauliche Kompetenz und steuerliche Instrumente. Der private Sektor verfügt über Kapital, Wissen, Umsetzungskraft und Markterfahrung.
Es ergibt durchaus Sinn, beides zu verbinden.
Wohnraum anders produzieren
Auch unsere Bauweise werden wir überdenken müssen.
Wir errichten weiterhin viele Gebäude in im Wesentlichen handwerklichen Prozessen: Dutzende von Fachkräften und unterschiedlichen Unternehmen sind über Monate oder Jahre hinweg nacheinander an einem Bau beteiligt.
Industrialisierter und vorgefertigter Bau kann dieses Modell teilweise verändern.
Die Produktion kompletter Elemente oder Module im Werk ermöglicht Arbeiten in kontrollierten Umgebungen, standardisierte Prozesse, einen geringeren Bedarf an Arbeitskräften auf der Baustelle, weniger Materialverschwendung und vor allem kürzere Ausführungszeiten.
Das bedeutet nicht, dass in zehn Jahren alle Wohnungen fertig per Lkw angeliefert werden.
Auch der industrialisierte Bau ist keine Wunderlösung. Er benötigt weiterhin Grundstücke, Projekte, Genehmigungen, Finanzierung, Fundamente, Infrastruktur und Fachkräfte.
Aber er wird wahrscheinlich Teil der Lösung sein, wenn wir unsere Kapazität zur Wohnungsproduktion deutlich steigern wollen.
Wir brauchen nicht eine Maßnahme. Wir brauchen viele.
Die Wohnraumkrise ist zu komplex, um sie mit zwei wahlkampforientierten Verordnungen zu lösen.
Preise zu regulieren kann das Funktionieren bestimmter Märkte vorübergehend verändern. Öffentlichen Wohnraum zu bauen kann einem Teil der Bevölkerung helfen. Steuerliche Anreize für die Vermietung können bestehenden Wohnraum mobilisieren. Genehmigungsverfahren zu beschleunigen ermöglicht schnelleres Bauen. Bauland freizugeben erlaubt neue Projekte. Fachkräfte auszubilden erhöht unsere Produktionskapazität. Die Industrialisierung des Bauens kann Fristen verkürzen. Und Rechtssicherheit kann dazu beitragen, dass mehr Kapital in Wohnraum fließt.
Keine dieser Maßnahmen wird das Problem für sich allein lösen.
Wahrscheinlich brauchen wir eine Kombination aus allen.
Und vor allem müssen wir eine unbequeme Realität akzeptieren: Es gibt keine sofortige Lösung für ein Ungleichgewicht, dessen Entstehung zwei Jahrzehnte gedauert hat.
Eine Wohnung, die wir heute brauchen, hätte vor Jahren geplant werden müssen. Und die Wohnungen, die wir 2030 brauchen werden, sollten jetzt geplant werden.
Deshalb braucht die Wohnungspolitik etwas, das ihr traditionell gefehlt hat: Kontinuität.
Wir müssen wissen, wie viele neue Haushalte entstehen werden, wo sie sich konzentrieren, wie viel Bauland wir brauchen, wie viele Wohnungen wir sanieren können, wie viele wir bauen müssen und welche Infrastrukturen sie begleiten müssen.
Und diese Strategie dann über Jahre hinweg beibehalten, unabhängig vom Wahlzyklus.
Denn am Ende können wir über Regulierung, Investitionen, öffentlichen Wohnungsbau, Steuern, Migration, Investitionsfonds oder Baumodelle diskutieren. All das sind legitime Debatten.
Aber es gibt eine wirtschaftliche Realität, die sich nur schwer umgehen lässt:
Wenn wir jedes Jahr mehr Haushalte schaffen, als wir unterbringen können, bleibt Wohnraum knapp. Und solange er dort knapp bleibt, wo Nachfrage besteht, wird er teuer bleiben.
Vielleicht besteht der erste Schritt zur Lösung des Problems darin, nicht länger nach einem einzelnen Schuldigen zu suchen, und stattdessen anzuerkennen, dass wir viel mehr Wohnraum bauen, sanieren und mobilisieren müssen, über viele Jahre hinweg und mit einer Strategie, die Legislaturperioden überdauert.