Qualsevol persona amb unes nocions bàsiques d’economia coneix el principi: quan un bé és escàs i la demanda augmenta, el seu preu tendeix a pujar. I quan l’oferta creix per sobre de la demanda, els preus tendeixen a moderar-se.
L’habitatge no escapa a aquesta lògica, tot i que evidentment intervenen molts altres factors.
Durant els últims anys, Espanya i, de manera especialment intensa, Catalunya han experimentat un important desequilibri entre la creació de nous llars i la construcció de nous habitatges. El Banc d’Espanya calcula que entre 2021 i 2025 el desfasament acumulat entre habitatges acabats i nous llars va assolir aproximadament les 750.000 habitatges a Espanya. A Catalunya, la Memòria Econòmica de Catalunya 2025 estima un dèficit acumulat superior a 140.000 habitatges, resultat de la creació d’uns 200.000 llars davant d’uns 60.000 habitatges acabats durant aquest període.
Aquestes xifres no signifiquen que hi hagi 750.000 famílies literalment sense sostre. Mesuren el desequilibri entre la formació de nous llars i la producció d’habitatge. Però serveixen per entendre la magnitud del problema.
I quan durant diversos anys augmenta molt més ràpid el nombre de llars que el d’habitatges disponibles, les conseqüències són força previsibles: augmenta la competència entre compradors i llogaters i els preus pateixen una pressió a l’alça.
Com hem arribat fins aquí?
Per entendre la situació actual ens hem de remuntar a la crisi immobiliària de 2008.
Després de l’extraordinari cicle constructor dels anys anteriors, Espanya va passar pràcticament d’un extrem a l’altre. Promocions paralitzades, empreses constructores desaparegudes, sòl sense desenvolupar i un enorme estoc d’habitatge pendent d’absorbir.
Durant anys hi havia habitatges suficients per satisfer una demanda continguda i la construcció d’obra nova va caure dràsticament.
A partir de l’any 2016, i amb una clara acceleració després de la Covid19, l’estoc d’habitatges va ser absorbit per una demanda sostinguda pels tipus hipotecaris baixos.
La pandèmia va modificar determinades preferències residencials, va impulsar la demanda en moltes zones i va coincidir posteriorment amb un fort creixement de la població i del nombre de llars. El problema és que la capacitat productiva del sector de la construcció no es va recuperar a la mateixa velocitat.
Allà es troba, al meu entendre, una de les claus del problema actual.
No hem passat simplement de tenir habitatges barats a tenir habitatges cars. Hem passat d’una situació amb abundant estoc disponible a una altra en la qual, en moltes de les zones on les persones volen o necessiten viure, es creen molts més llars de les que som capaços d’allotjar amb nou habitatge.
I aquesta diferència s’acumula any rere any.
Construir més no és tan senzill
Es podria pensar que la resposta és evident: si falten habitatges, construïm habitatges.
El problema és que ja no disposem de la mateixa capacitat productiva que fa vint anys.
Una part important dels professionals que treballaven en la construcció abans de 2008 van abandonar el sector durant la crisi. Molts es van reciclar professionalment i mai no van tornar. Al mateix temps, el relleu generacional en determinats oficis —paletes, lampistes, electricistes, fusters, instal·ladors o especialistes en estructures— ha estat insuficient.
Avui ens trobem amb una manca real de mà d’obra qualificada.
Això hem de sumar-hi l’increment del cost de molts materials, de l’energia, del finançament i del mateix sòl, a més d’uns processos urbanístics i administratius que poden allargar-se durant anys.
Per tant, el problema ja no consisteix només a decidir que volem construir més habitatges. Hem de preguntar-nos com, on, a quin cost i en quin termini podem construir-los.
A Catalunya, per exemple, es van iniciar 15.589 habitatges i se’n van acabar 16.562 durant 2025. Són xifres molt allunyades del creixement acumulat del nombre de llars que hem experimentat durant els últims anys.
Més població necessita més habitatge
Existeix, a més, un factor que de vegades resulta incòmode introduir en el debat: la demografia.
Espanya va assolir els 49,8 milions d’habitants el juliol de 2026, aproximadament 444.000 més que un any abans.
Que la població augmenti pot ser positiu des de molts punts de vista. Una economia que creix necessita treballadors, consumidors, empresaris i professionals.
Però aquest creixement té conseqüències materials.
Cada increment sostingut de població exigeix habitatges, escoles, hospitals, transport, carreteres, aigua, energia i serveis públics. No podem analitzar la política demogràfica, la política econòmica, la política migratòria i la política d’habitatge com si fossin compartiments completament independents.
El debat sobre quina política migratòria ha de tenir Espanya correspon a l’àmbit polític i social. Des del punt de vista immobiliari, però, hi ha una qüestió molt més objectiva: si augmenta ràpidament el nombre de persones i de llars, l’oferta residencial i les infraestructures també han de créixer.
Si no ho fan, el desequilibri acaba manifestant-se en preus, dificultat d’accés a l’habitatge i saturació de determinats serveis.
I els habitatges buits?
Una altra resposta habitual quan es parla de construir és recordar que a Espanya hi ha milions d’habitatges buits.
És cert. Però el mercat immobiliari té una característica fonamental: l’habitatge no es pot traslladar.
Una casa buida en un petit municipi de l’interior no resol la manca d’habitatge a Barcelona, Madrid, Màlaga, Girona o en determinades zones de la Costa Brava.
El mateix Banc d’Espanya ha assenyalat que el dèficit residencial es concentra especialment en les àrees de més dinamisme econòmic i turístic.
Per descomptat, té sentit incentivar la rehabilitació i mobilització d’aquells habitatges buits que sí que es troben on hi ha demanda. Seria absurd construir un habitatge nou si podem recuperar-ne un altre ja existent a un cost raonable.
Però pensar que el problema nacional de l’habitatge es pot solucionar exclusivament mobilitzant habitatges buits implica ignorar la seva distribució geogràfica, el seu estat de conservació i, en alguns casos, fins i tot la seva ubicació respecte a les oportunitats laborals.
Ni el públic ho pot fer sol ni el privat tampoc
Durant els últims anys el debat sobre l’habitatge s’ha convertit excessivament en un enfrontament ideològic.
D’una banda, es reclama a les administracions que construeixin grans parcs d’habitatge públic. De l’altra, es confia que el mercat privat resoldrà per si sol el problema augmentant l’oferta.
Probablement necessitarem totes dues coses.
L’habitatge social i protegit té una funció necessària per a aquelles persones els ingressos de les quals no els permeten accedir al mercat ordinari. De fet, ampliar aquest parc requereix una planificació de dècades, no de legislatures.
Però pensar que les administracions públiques poden construir per si soles les centenars de milers d’habitatges necessaris tampoc no sembla realista.
Necessitem capital privat, promotors, constructors, propietaris i inversors disposats a participar en la producció i rehabilitació d’habitatge.
I per atraure aquesta inversió calen condicions raonablement previsibles: seguretat jurídica, sòl disponible, procediments administratius àgils, finançament i unes regles que permetin conèixer les condicions econòmiques d’una inversió abans de realitzar-la.
La col·laboració publicoprivada hauria de deixar d’entendre’s com una qüestió ideològica.
Les administracions disposen de sòl, capacitat urbanística i eines fiscals. El sector privat disposa de capital, coneixement, capacitat d’execució i experiència comercial.
Té força sentit intentar combinar totes dues coses.
Produir habitatge d’una altra manera
També haurem de revisar la nostra manera de construir.
Seguim aixecant molts edificis mitjançant processos essencialment artesanals: desenes de professionals i empreses diferents intervenen successivament en una obra durant mesos o anys.
La construcció industrialitzada i prefabricada pot canviar parcialment aquest model.
Produir elements o mòduls complets en fàbrica permet treballar en entorns controlats, estandarditzar processos, reduir determinades necessitats de mà d’obra a l’obra, limitar residus i, sobretot, escurçar els terminis d’execució.
Això no vol dir que d’aquí a deu anys tots els habitatges arribin acabats en un camió.
La construcció industrialitzada tampoc no és una solució miraculosa. Continua necessitant sòl, projectes, llicències, finançament, fonamentacions, infraestructures i professionals.
Però probablement formarà part de la solució si volem augmentar significativament la nostra capacitat de produir habitatge.
No necessitem una mesura. En necessitem moltes.
La crisi de l’habitatge és massa complexa per solucionar-la amb dos decrets electoralistes.
Regular preus pot modificar temporalment el funcionament de determinats mercats. Construir habitatge públic pot ajudar una part de la població. Incentivar fiscalment el lloguer pot mobilitzar habitatges existents. Agilitzar llicències permet construir abans. Alliberar sòl permet iniciar nous projectes. Formar professionals augmenta la nostra capacitat productiva. Industrialitzar la construcció pot reduir terminis. I oferir seguretat jurídica pot afavorir que més capital es destini a habitatge.
Cap d’aquestes mesures, aïlladament, resoldrà el problema.
Probablement necessitarem una combinació de totes elles.
I, sobretot, hem d’acceptar una realitat incòmoda: no existeix una solució immediata per a un desequilibri que hem trigat dues dècades a crear.
Un habitatge que necessitem avui s’hauria d’haver planificat fa anys. I els habitatges que necessitarem el 2030 s’haurien d’estar planificant ara.
Per això la política d’habitatge necessita una cosa que tradicionalment li ha faltat: continuïtat.
Necessitem saber quants nous llars crearem, on es concentraran, quant sòl necessitarem, quants habitatges podrem rehabilitar, quants haurem de construir i quines infraestructures els hauran d’acompanyar.
I després mantenir aquesta estratègia durant anys, independentment del cicle electoral.
Perquè al final podem discutir sobre regulació, inversió, habitatge públic, fiscalitat, immigració, fons d’inversió o models constructius. Tots són debats legítims.
Però hi ha una realitat econòmica força difícil d’esquivar:
si cada any creem més llars de les que som capaços d’allotjar, l’habitatge continuarà sent escàs. I mentre continuï sent escàs allà on hi ha demanda, continuarà sent car.
Potser el primer pas per resoldre el problema sigui deixar de buscar un únic culpable i començar a assumir que necessitem construir, rehabilitar i mobilitzar molt més habitatge, durant molts anys i amb una estratègia que sobrevisqui les legislatures.