¿Puedo comprar una vivienda?

Lo primero será hacer un análisis financiero para evaluar nuestra capacidad de asumir la financiación con los ahorros que tenemos y los ingresos que podemos justificar frente al banco. En el caso de un empleado, el banco podrá prestar hasta el 80% del precio de compra si se trata de la residencia principal del deudor. Como la compra conlleva el pago de impuestos (IVA, Actos Jurídicos Documentados o Transmisión Patrimonial), el deudor tendrá que aportar estos, además del 20% que el banco no financia.

Con estos números, nos aseguramos de poder pagar la hipoteca a largo plazo y de que nuestra aportación es suficiente para comprar la vivienda que necesitamos. Por ejemplo, para la compra de un piso de 200.000€, el comprador deberá tener el 20%, es decir, 40.000€, más los impuestos y gastos, unos 22.000€, lo que suma un total de 62.000€. Después, la cuota mensual de una hipoteca de 160.000€ no deberá superar el tercio de sus ingresos. Para los menores de 33 años, hay opciones de beneficiarse de una rebaja en los impuestos y el gobierno puede avalar a los menores de 35 años y a las familias con menores que hacen su primera adquisición.

Una vez obtenido el visto bueno del banco, la siguiente etapa será encontrar una vivienda que se adapte a nuestras necesidades y solicitar una tasación. Es importante que la valoración sea acorde con el precio de compra, ya que, si está por debajo, el banco financiará el 80% de este importe y faltará dinero. Por otro lado,  si está por encima, se pagarán impuestos sobre el valor más alto. Para mayor tranquilidad, se recomienda consultar a un especialista.

Cuando vendemos un inmueble y salvo en el caso de una exención por reinversión en la primera vivienda, nos toca pagar a hacienda el impuesto sobre el beneficio inmobiliario, conocido como ganancia patrimonial. Este impuesto se calcula sobre el beneficio efectivo realizado entre el día de la compra y el día de la venta. O sea, se pueden deducir los impuestos y honorarios pagados para comprar y para vender. Pero no se toma en cuenta la pérdida de valor del capital debido a la inflación, lo que significa que pagamos impuestos sobre un patrimonio que no existe.

Por ejemplo, si he comprado en 1999, un piso por 100’000 €, y que lo he vendido por 250’000 € en 2024, el beneficio es de 150’000. Sin embargo, si actualizamos los 100’000 € para corregirlos de la inflación, supondría hoy la cantidad de 178’000 €, o sea que lo que realmente nos representa un beneficio es la diferencia entre los 250’000 y los 178’000, ya que con 178’000 € en 2024, se puede comprar lo mismo que con 100’000 en 1999. El Estado nos cobra impuestos sobre dinero que no hemos ganado.